La loi Denormandie, introduite le 1er janvier 2019 et prolongée jusqu’au 31 décembre 2027, représente une opportunité majeure pour les investisseurs immobiliers cherchant à bénéficier de dispositifs de défiscalisation tout en participant à la réhabilitation du parc immobilier français. Explorons les différentes manières d’optimiser vos investissements locatifs grâce à ce dispositif.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la loi denormandie ?
Pour tirer profit des avantages offerts par la loi Denormandie, il est nécessaire de bien comprendre les conditions d’éligibilité.
Localisation des logements
Les logements doivent être situés dans l’une des 245 communes éligibles, sélectionnées selon des critères stricts, notamment celles bénéficiant de l’initiative Action Cœur de Ville, ayant signé une Opération de Revitalisation de Territoire (ORT), ou présentant un besoin important de réhabilitation de l’habitat.
Nature des travaux
Les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération. Ils peuvent inclure :
- L’amélioration de la performance énergétique de 20 % pour des logements collectifs ou de 30 % pour des logements individuels.
- L’ajout de surfaces habitables ou annexes.
- La rénovation des éléments tels que le chauffage, les fenêtres, les combles ou les murs.
Conditions de location
Le logement doit être loué nu en tant que résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. Les plafonds de loyers et les ressources des locataires doivent respecter les seuils fixés pour chaque zone géographique, qui sont mis à jour annuellement. Voici un aperçu des plafonds de loyer pour 2024 :
| Zone | Plafond de loyer (€/m²) |
|---|---|
| Zone A bis | 18,89 |
| Zone A | 14,03 |
| Zone B1 | 11,31 |
| Zone B2 | 9,83 |
Quels sont les avantages de la loi denormandie ?
La loi Denormandie offre des avantages fiscaux significatifs, contribuant à une véritable optimisation de l’investissement locatif.
Réduction d’impôt
La réduction d’impôt varie en fonction de la durée d’engagement du propriétaire :
- 12 % du montant de l’investissement pour 6 ans de location.
- 18 % pour 9 ans.
- 21 % pour 12 ans.
Le plafond d’investissement fixé à 300 000 euros permet une réduction maximale de 63 000 euros sur 12 ans, faisant de cette option une solution très attractive pour réduire ses impôts.
Accessibilité sans apport
Une particularité de ce dispositif réside dans la possibilité de devenir propriétaire sans apport initial, grâce aux loyers perçus et aux réductions d’impôt, qui peuvent couvrir les mensualités du prêt immobilier.
Réduction des risques de vacance locative
Le zonage étendu permet d’investir dans diverses communes, réduisant ainsi les risques de vacance locative. De plus, le parc immobilier est large, offrant une gamme variée d’appartements et de maisons à rénover.
Les meilleures villes pour investir en loi denormandie
Bien choisir la ville dans laquelle investir est essentiel pour maximiser la rentabilité de votre placement.
Villes conseillées
Les meilleures villes pour investir incluent :
- Valenciennes : Fort potentiel de rénovation et valorisation immobilière.
- Arras : Bonne demande locative et interventions de rénovation urbaine.
- Lille : Opportunités de réhabilitation et forte attractivité.
- Troyes : Marché immobilier dynamique et avantageux.
- Poitiers : Investissements sûrs dans la rénovation.
- Toulouse : Forte demande locative et dynamique urbaine.
Se faire accompagner
Investir en Denormandie ne se fait pas à la légère et requiert une compréhension approfondie des spécificités du dispositif.
Professionnels à solliciter
Il est souvent judicieux de se faire accompagner par des professionnels reconnus garant de l’environnement (RGE) pour les travaux visant à améliorer la performance énergétique. De plus, les projets doivent être menés à terme avant le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.
Conseil en gestion de patrimoine
Faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine peut s’avérer utile pour planifier et optimiser votre investissement en tenant compte de votre situation fiscale personnelle. Damien Mongin, 32 ans, rédacteur de ce blog, a lui-même fait appel à un tel conseiller lors de son dernier investissement locatif, ce qui a simplifié grandement le processus.
Liste de contrôle pour optimiser votre investissement
Pour s’assurer que votre investissement répond bien aux critères de la loi Denormandie, voici une liste de contrôle :
- Vérifier l’éligibilité de la commune.
- S’assurer que les travaux représentent au moins 25 % du coût total.
- Veiller à ce que les travaux soient réalisés par des professionnels RGE.
- Respecter les plafonds de loyers et les ressources des locataires.
- Engager le logement pour une durée de location de 6, 9 ou 12 ans.
- Axer les travaux sur l’amélioration de la performance énergétique.
En suivant ces conseils et en respectant les critères précis de la loi Denormandie, vous pouvez maximiser les bénéfices de votre investissement locatif tout en contribuant à la revitalisation du parc immobilier ancien.
